29 Maggio 2017
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il Giornalino di AnziOdiva
icona relativa a documento con estensione jpg La Vignarola e il Parco Puccini

Ai primi dello scorso ottobre l'assessore all'Urbanistica Attoni ha convocato la stampa per dare aggiornamenti sulla situazione della Vignarola, la bellissima e vasta tenuta agricola situata proprio di fronte alla Riserva naturalistica di Tor Caldara.

L'argomento, si sa, suscita da anni nei cittadini di Anzio una notevole attenzione, sia in chi teme l'ennesima colata di cemento a distruggere completamente l'ultima oasi verde urbana di Lavinio/Villa Claudia e vede in quei 72 ettari un meraviglioso parco pubblico, sia in chi auspica invece che tutto quello spazio sia sfruttato creandovi strutture e spazi edificati per dare uno slancio vigoroso all'industria turistica locale.

La domanda di verde c'è e come, specie dopo la "piallata edificatoria" determinata dal piano regolatore del 2002, come c'è anche domanda di rilancio economico, ma bisogna anche dire che ognuna delle due posizioni pecca abbastanza di realismo.

AnziOdiva ritiene allora di interpretare il desiderio dei cittadini più avveduti approfondendo la questione e dando loro modo di conoscere meglio tutti i termini in gioco, almeno per quanto l'associazione stessa è in grado di sapere. Il nostro obiettivo al solito resta quello di promuovere consapevolezza e senso di appartenenza civica, perché è la partecipazione dei cittadini la migliore garanzia contro abusi, furberie e anche populismi.

Convinti che l'approccio di fondo debba essere sempre quello di condividere le informazioni per ragionare con cognizione di causa, partiremo dunque da quanto comunicato dall'assessore e vi aggiungeremo dati, documenti e osservazioni che ci aiuteranno a valutare quello che in quell'area potrebbe star per accadere.

Il tema è complesso e non pretendiamo di esaurirlo in poche righe né in poche ore, ma noi lo apriamo e lo terremo sotto i riflettori della pubblica opinione. Contiamo su pareri, testimonianze e proposte per dare spessore propositivo a quell'opinione. AnziOdiva se ne fa garante.



La versione dell'assessore.

La mattina del 5 ottobre davanti ad alcuni giornalisti l'assessore Sebastiano Attoni affiancato dai suoi collaboratori presenta lo stato dell'arte del "Parco Puccini". Con questo nome si allude ad una iniziativa del comune di Anzio che tecnicamente prende il nome di "Piano Urbanistico Attuativo assistito da convenzione". In parole povere un accordo che prevede di dare a un privato la possibilità di costruire in parte di una sua proprietà catastalmente non destinata a edificazione in cambio della cessione al comune della parte restante da adibire a verde fruibile dalla citttadinanza.
Il PUA Parco Puccini si riferisce alla tenuta agricola Vignarola di proprietà dell'ing.Puccini appunto.

Sebastiano Attoni apre con una rapida storia delle vicende della tenuta e introduce il progetto.
Dice:

"Da circa 30 anni il proprietario (tramite la sua soc. La Pineta Immobiliare srl) stava cercando di ottenere autorizzazioni a edificare nella tenuta Vignarola. Si trattò di una serie di richieste e opposizioni che hanno bloccato la situazione in uno stallo senza sbocco.

Quando nel 2002 il nuovo Piano regolatore generale previde a edilizia residenziale e ricettiva circa 10 ettari nell'angolo ovest della tenuta la società La Pineta tornò a sperare in uno sblocco della situazione e stipulò col comune una convenzione per cui a fronte dell'edificazione in quella parte avrebbe ceduto alla comunità il resto dell'area, cioè circa 70 ettari.
Nel piano era inclusa, a carico dell'investitore, una nuova strada di collegamento fra lo stradone s.Anastasio e la via Ardeatina (il percorso passa appena dietro le nuove villette di via delle Bougainvillee e sfiora la chiesa di s.Giuseppe).

L'idea non ebbe fortuna perché non si trovò chi investisse il capitale in una impresa così impegnativa.

Negli ultimi tempi l'Assessorato ha cercato di risolvere l'impasse e consultandosi con la Regione ha individuato la seguente soluzione:

-frammentare l'area edificabile iniziale in aree più piccole e dislocate in diversi punti della tenuta per le quali fosse più facile trovare investitori;

-portare la dimensione della nuova strada da 12 a 20 metri di larghezza per bypassare efficacemente viale Alla Marina nel collegamento Lavinio/Lavinio Mare (l'Assessore l'ha definita "boulevard");

-concordare con la proprietà che il comune avrebbe acquisito il resto dell'area fin dall'aggiudicazione del primo dei quattro lotti.

Questa frammentazione è consentita dalla legge grazie alla legge Regionale 36/87 art.1-bis che prevede di non dover ricorrere a varianti di progetto se ci si muove entro il limite del 20%.

Le nuove aree saranno ubicate rispettivamente:

-un'area quadrata all'angolo ovest come da piano originario ma molto più piccola (2,5 ettari) con affaccio sull'Ardeatina e sul nuovo boulevard con alberghi o residence per 350 posti letto

-un'area quadrata all'angolo nord (affaccio su stradone s.Anastasio e nuovo boulevard) estesa come la precedente ed occupata da residence, centro congressi, centro benessere, per complessivi 300 posti letto;

-un'area semicircolare a circa metà del "boulevard" estesa circa il doppio delle precedenti e edificata a ricettività tipo villaggio turistico (circa 600 posti letto);

-una quarta area rettangolare di piccole residenze per turismo rurale a formare una corte privata intorno all'attuale casale della tenuta che verrebbe pertanto conservato."


L'assessore ha costantemente enfatizzato il vantaggio che deriverebbe per la cittadinanza dal ricevere in dote un parco urbano di 70 ettari e che è sua intenzione procedere con l'iter nelle sedi opportune incluso un momento in cui recepire osservazioni dai cittadini.


Le prime perplessità

1. L'assessore ha parlato di "confronto coi cittadini" ma a domande più precise è sembrato ridimensionare la cosa come a dire "non è che dobbiamo rimettere tutto in discussione, sia chiaro". Anche le sedi istituzionali in cui porterebbe il progetto sono rimaste nebulose: commissione urbanistica? Consiglio comunale? Non si sa neppure se lo abbiano discusso (e approvato) in Giunta.

2. Preoccupano certi accenni fatti all'intenzione di affidare a privati la gestione di porzioni di parco "per renderle meglio fruibili dagli ospiti dei residence". Questo sembra configurare un parco pubblico solo in teoria ma in realtà finalizzato a valorizzare i futuri alberghi, molto molto privatistico quindi.

3. La dislocazione delle 4 aree edificabili ai quattro cantoni della tenuta appare una sorta di "assedio" intorno al verde libero: ampie parti di esso sarebbero solo fasce incuneate fra i residence. Questo significa che stando nel residence si godrebbe la vista del parco, ma stando nel parco si avrebbe lo scenario chiuso dalla visione di ben quattro residence, vanificando così l'effetto di "vasta area verde" e paesaggistica che invece viene prospettata.

4. La quantità di posti letto (ben 1.250) sembra davvero insensata visto il sottoutilizzo residenziale presente in Anzio (e in Lavinio in particolare) a cui vanno aggiunti la nota carenza di servizi cittadini e il basso livello di iniziativa turistica messo in atto dal comune in generale. Quindi gli eventuali ospiti sarebbero "importati" in occasione di meeting, convegni ecc. senza alcuno stimolo verso i luoghi e l'economia della città.

5. A precisa domanda Attoni non ha escluso altezze degli edifici anche di 5 piani.

6. Di sfuggita ha accennato anche ad un eliporto e non ha escluso un ippodromo (ippodromo, non maneggio!)

7. Il nuovo vialone, il cosiddetto boulevard a 4 corsie più marciapiedi più spartitraffico centrale "vasto almeno da consentire l'inversione di marcia", sarebbe un'arteria larga 20 metri che partirebbe dall'attuale via del Sole per sfociare su uno stradone s.Anastasio che di stradone ha solo il nome essendo largo appena 8 metri e privo perfino di marciapiedi; a esplicita domanda se non fosse opportuno includere nelle opere a carico dell'investitore anche la sistemazione a marciapiedi e alberatura dei 700 metri di stradone s.Anastasio dai Carabinieri a via dei Faggi la risposta è stata di assoluta improponibilità.

8. Come noto nella tenuta era immaginato il progetto Neròpoli, cuore della campagna elettorale del sindaco Bruschini nel 2013; a parte il forte consumo di territorio che esso prevedeva, emerse subito la superficialità progettuale di un'intera collina inzeppata di edifici in stile romano da fare invidia alle oleografiche ricostruzioni di Las Vegas, con buona pace di ogni salvaguardia paesaggistica e del buon gusto. Purtroppo diversi accenni di Attoni paiono confermare la volontà di riesumare quel progetto.

9. La clausola invocata dall'assessore per giustificare la frammentazione da una a quattro aree edificabili senza seguire la procedura di "variante di progetto" gioca su un parametro del 20% citato al comma i) dell'art. 1-bis della legge regionale 36 del 1987 che testualmente recita:
"Le modifiche non costituiscono variante quando riguardano la diversa dislocazione, entro i limiti del 20 per cento, degli insediamenti, dei servizi, delle infrastrutture o del verde pubblico senza aumento delle quantità e dei pesi insediativi e senza la riduzione degli standard urbanistici".
Ora il senso comune direbbe che ciò significa che si può spostare il 20% dell'area edificabile mentre per l'Assessore quel 20% si riferirebbe all'intera tenuta, quindi un 20% di 72 che porta a oltre 14 ettari il margine di manovrabilità; in essi i 10,5 previsti dal piano rientrebbero in toto.
Il dubbio però permane ed è tutta colpa di quelle due virgole che nel testo racchiudono la frase "entro i limiti del 20 per cento": messe lì, a nostro parere spezzano il rapporto fra percentuale e totalità dell'area.
In ogni caso, pur non trattandosi di variante, è richiesta una delibera di Giunta per procedere a un cambio del genere. Confidiamo che ne venga data prova.

10. Non è chiaro se la cessione al comune dell'area verde scatti dal momento dell'autorizzazione a costruire, da quello dell'inizio della costruzione o dall'avvio dell'attività commerciale. Casi simili già avvenuti legittimano il dubbio.


11. Sul piano della tutela sembrano essere rispettate le distanze dai corsi d'acqua (150 metri) anche se l'importanza che la relazione tecnica attribuisce ad essi è piuttosto riduttiva, ignorando che si sta parlando del Fosso Caldara-Vignarola che imbriglia le acque reflue dell'intera parte alta di Lavinio passando coperto al di sotto di via Leonardo da Vinci e all'aperto nella tenuta per poi sfociare in mare dentro la riserva di Tor Caldara, costituendo il principale asse di deflusso delle acque piovane del quartiere!

12. Analogo rispetto sembra essere stato tenuto per l'area di interesse archeologico (reperti neolitici) che si trova circa 200 metri ad est del casale; nessuna menzione viene fatta invece per le tracce, da varie fonti segnalate ma ancora da indagare, di resti di età romana da qualcuno riconducibili alla proprietà di Mecenate prospiciente proprio all'area di Tor Caldara.

13. La tenuta è frequentata da specie migratorie che la usano come luogo di sosta nonché da fauna stanziale per la quale si chiede da anni che vengano realizzati dei sottopassi alla via Ardeatina per permettere l'accesso agli animali alla Riserva di Tor Caldara senza il rischio di essere uccisi dai veicoli; un progetto che si dice rispettoso dei vincoli naturalistici non dovrebbe eludere questo impegno.

14. La contiguità proprio con la riserva di Tor Caldara viene oggi ristretta ad appena 60 metri lineari. Risulta infatti tagliata via una grossa fetta di proprietà ormai occupata da residenze, centri sportivi e rimesse di camion dislocati in via Ardeatina, via Primero, via degli Aceri, via dei Frassini, via dei Faggi, stradone s.Anastasio. Le mappe del piano faticano a recepire queste amputazioni intercorse negli anni più recenti, dando la brutta sensazione che, nell'attesa della convenzione ufficiale, sia andato avanti un processo di utilizzo del terreno rosicchiandone alla fine quasi 8 ettari. Questa è l'occasione per dissipare anche questi dubbi.


A conclusione di questo primo approccio al problema c'è da dire che non esiste da parte di AnziOdiva un atteggiamento pregiudiziale contro una convenzione con la proprietà se ciò consente di avere un parco pubblico di notevoli dimensioni e pregio. Vanno però messi in chiaro tutti gli aspetti che possano fare di essa un reale vantaggio per la comunità.
C'è infine da chiedersi se queste convenzioni debbano essere sempre e solo di tipo edilizio o non esistano altre forme di sfruttamento economico che non siano mattoni e cemento ma risultino altrettanto redditizie per il concessionario.
Troppo difficile?